Wanneer is een rioolinspectie verplicht bij woningverkoop?

Je staat op het punt om je huis te verkopen. De makelaar is geregeld, de foto's zijn gemaakt, en de eerste bezichtigingen staan gepland.

Maar wacht eens even — heb je ook al aan je riool gedacht? Want hier gaat het vaak mis.

Veel verkopers realiseren zich te laat dat een verstopte of beschadigleiding flinke geld kan kosten. En dan hebben we het nog niet eens over de juridische kant. Dus: wanneer is een rioolinspectie nu echt verplicht bij de verkoop van je woning? Laten we het gewoon even helder hebben.

Een rioolinspectie is niet wettelijk verplicht, maar wel slim

Laten we beginnen met het belangrijkste: er bestaat geen wet in Nederland die zegt dat je moet overleggen bij de verkoop van je huis. Nee, je leest het goed.

Het is geen wettelijke verplichting. Maar — en dit is een grote maar — het is wel een extreem slim idee. En in de praktijk komt het steeds vaker voor dat kopers erom vragen.

Soms zelfs via hun makelaar, als onderdeel van de onderhandelingen. Waarom?

Omdat een rioolinspectie duidelijkheid geeft. Voor jou als verkoper én voor de koper. Je weet waar je aan toe bent, en de koper krijkt geen verrassingen na de overdracht. En dat laatste is precies waar het vaak misgaat.

Wat als de koper na de overdracht problemen aankaart?

Stel: je hebt je huis verkocht. De sleutels zijn overgedragen, de koper is trots in zijn nieuwe woning.

En dan, een paar maanden later, belt hij je. Er zit een scheur in de riolering, de afvoer loopt niet goed, en er zit een flinke wortelindringing in de hoofdleiding. Wie betaalt dat? In principe geldt: na de overdracht is de koper verantwoordelijk voor eventuele gebreken.

Maar — en hier wordt het interessant — als het gaat om verborgen gebreken, dan kan de koper wel degelijk een beroep op jou doen.

Wat valt onder verborgen gebreken?

Een verborgen gebrek is een probleem dat je redelijkerwijs niet kon ontdekken tijdens een bezichtiging. En een beschadigde riolering die onder de grond zit? Die zie je niet zomaar even.

De NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars) is hier duidelijk over: als verkoper heb je een meldplicht. Dat betekent dat je gebreken die je bekend zijn — of redelijkerwijs hadden moeten zijn — moet vermelden in de koopovereenkomst.

• Lekkage in leidingen die onder de vloer of in de muur lopen
• Houtrot die verborgen zit achtter bekleding of onder de vloer
• Funderingsproblemen die nog niet zichtbaar zijn aan de oppervlakte
• Problemen met de riolering, zoals scheuren, verstoppingen of wortelindringing

Als je dat niet doet, en de koper ontdekt het later, dan kun je aansprakelijk worden gesteld.

En dat kan flinke kosten met zich meebrengen. Verborgen gebreken zijn problemen die niet met het blote oog zichtbaar zijn. Denk aan: Een rioolinspectie met camera kan precies dit soort problemen opsporen. En daarom is het zo waardevol: je voorkomt discussies achteraf.

Wanneer vragen kopers om een rioolinspectie?

In de praktijk komt het het meeste voor bij oudere woningen. Bij panden ouder dan 20 tot 30 jaar is de kans op problemen met de riolering namelijk aanzienlijk groter. Vooral in oudere wijken, waar de riolering nog uit gietijzer of asbestcement bestaat, is het risico reëel.

Kopers — en zeker hun makelaars — weten dat. En daarom zie je dat bij oudere woningen vaker om een rioolinspectie wordt gevraagd.

Soms als voorwaarde in de onderhandelingen, soms als eis voordat de koper akkoord gaat met de koop. Maar ook bij nieuwbouw kan het zinvol zijn.

Ja, je leest het goed. Ook in nieuwe woningen kunnen zitten. Denk aan verstoppingen door bouwpuin, verkeerd aangesloten afvoeren, of zelfs beschadigingen tijdens de bouw. Een inspectie geeft gewoon zekerheid.

Wat kost een rioolinspectie bij woningverkoop?

Een professionele rioolinspectie met camera kost tussen de 150 en 350 euro. De exacte prijs hangt af van de grootte van het pand, de lengte van de riolering, en de regio waar je woont.

Sommige bedrijven bieden pakketten aan die ook een rapportage bevatten — handig om bij de koopdossier te voegen.

Dat klinkt misschien als een bedrag, maar vergeet niet: een ongedetecteerd probleem met je riolering kan duizenden euro's kosten aan herstelwerkzaamheden. Een nieuwe riolering leggen? Dat kan al snel tussen de 3.000 en 10.000 euro oplopen, afhankelijk van de complexiteit.

Wat gebeurt er tijdens een rioolinspectie?

Een inspectie van 200 euro is dan toch een flinke investering waard. Een rioolinspectie is snel en schoon.

Een specialist voert een kleine camera in via de afvoeropening. De camera rijdt door de gehele leiding en maakt beelden van de binnenkant. Zo worden scheuren, verstoppingen, verzakkingen, wortelindringing en andere gebreken zichtbaar. De inspectie duurt meestal tussen de 30 minuten en een uur.

Daarna krijg je een rapport met de bevindingen. Soms ook met beeldmateriaal.

Dit rapport kun je gebruiken bij de verkoop van je woning.

Wat staat er in de koopovereenkomst?

Bij de verkoop van een woning in Nederland gebruiken we vrijwel altijd het model koopovereenkomst van de NVM. In deze overeenkomst staat een clausule over de staat van de woning. Hierin geef je als verkoper aan of er bekende gebreken zijn.

Tegenwoordig bevat de koopovereenkomst ook een specifieke clausule over de riolering. Hierin kun je aangeven of er een rioolinspectie is uitgevoerd, en wat de uitkomsten zijn.

Als je als verkoper een inspectie laat uitvoeren en de resultaten deelt, dan heb je je meldplicht vervuld. En dat beschermt je tegen aansprakelijkheid achteraf.

Let op: als je geen inspectie laat doen, en de koper ontdekt later problemen, dan kun je niet zeggen: "Ik wist er niks van." De rechter kan dan oordelen dat je als verkoper een onderzoeksplicht had. Dat betekent dat je had moeten nagaan of er problemen waren, bijvoorbeeld door een inspectie te laten uitvoeren.

Moet de koper of verkoper betalen?

Dit is niet wettelijk geregeld. In de praktijk komt het meest voor dat de koper de inspectie laat uitvoeren en betaalt.

Maar als verkoper kun je er ook voor kiezen om het zelf te regelen.

Dat heeft een groot voordeel: je hebt controle over de uitvoering, en je kunt de resultaten proactief delen met geïnteresseerden. Soms wordt het ook onderling afgesproken. Bijvoorbeeld: de verkoper laat een inspectie doen, en de koper vergoedt een deel van de kosten.

Of het wordt onderdeel van de onderhandelingen. Het belangrijkste is dat het duidelijk is voor beide partijen.

Conclusie: laat het gewoon doen

Een rioolinspectie bij woningverkoop is niet verplicht, maar het is wel een van de slimste dingen die je kunt doen. Het kost een paar honderd euro, beschermt je tegen aansprakelijkheid, en geeft de koper zekerheid.

En dat maakt de verkoop alleen maar soepeler. Of je nu een appartement uit 1985 verkoopt of een tachtigerwoning met een tuin — laat de riolering controleren. Want onder de grond gebeurt meer dan je denkt.

En een verrassing na de overdracht? Die wil je echt niet hebben.