Stel je voor: het regent pijpenstelen, en ineens staat het water niet op de straat, maar in de kelder van je appartementencomplex. Geen prettig idee, toch?
▶Inhoudsopgave
En toch gebeurt het vaker dan je denkt. Vooral bij VvE's waar het rioolonderhoud al jaren op de lange bon ligt.
Goed nieuws: in 2026 zijn er eindelijk handvatten, regels en financieringsmogelijkheden die het voor VvE-besturen een stuk makkelijker maken om dit onderwerp serieus te pakken. In dit artikel nemen we je mee door de belangrijkste ontwikkelingen, praktische stappen en nieuwe regels — zodat jij als bestuurder, eigenaar of beheerder weet waar je aan toe bent.
Waarom rioolonderhoud in 2026 echt anders is
Voorheen was rioolonderhoud iets wat je deed als er al een probleem was. Een verstopping, een lek, een stinkende kelder. Reactief, kostbaar en vervelend.
Maar in 2026 is er een duidelijke verschuiving gaande. De overheid, gemeenten en organisaties als VvE.nl en NederlandVvE.nl zetten steeds harder in op preventief onderhoud.
En daar is een goede rede voor: volgens de meeste gemeenten is ongeveer 40 tot 60 procent van de rioolproblemen in appartementencomplexen te voorkomen met regelmatig onderhoud. Daarnaast verandert het klimaat.
Hevige buien worden vaker en heviger. Dat betekent meer water op korte tijd, en riolen die het niet aankunnen. VvE's die nu investeren in hun rioolinfrastructuur, besparen later op dure saneringen en — erger — op waterschadeclaims van eigenaren.
Wat zegt de wet? Verplichtingen en nieuwe regels voor VvE's
Laten we even helder zijn: er is geen landelijke wet die zegt dat je elk jaar je riool moet laten inspecteren. Maar — en dit is een grote maar — als VvE-bestuur heb je wel een zorgplicht.
Dat betekent dat je als bestuurder aansprakelijk kunt worden gesteld als er schade ontstaat door verwaarloosd onderhoud. En dat kan flink doorprijzen. In 2026 zijn er ook nieuwe ontwikkelingen rondom de Toekomstbestendig Wonen Lening VvE.
Deze regeling, aangekondigd door minister Mona Keijzer en staatssecretaris Arno Rutte, maakt het voor VvE's eindelijk makkelijker om grotere onderhouds- en verduurzamingsprojecten te financieren.
Denk aan het vervangen van verouderde leidingen, het aanpassen van afvoersystemen of het combineren van rioolwerk met energiebesparende maatregelen. De kosten voor advies, notaris en taxatie kunnen zelfs worden meegefinancierd via deze lening. Belangrijk detail: als je gebruik wilt maken van de Toekomstbestendig Wonen Lening voor maatregelen uit categorie 2, 3 of 4, moet je minimaal één maatregel uit categorie 1 meenemen. Dat betekent dat rioolonderhoud vaak gekoppeld wordt aan bredere verbouwingsplannen.
Wat zijn de categorieën in het kort?
- Categorie 1: Energiebesparende maatregelen aan de woning zelf (isolatie, ventilatie)
- Categorie 2: Maatregelen aan de gevel of dak
- Categorie 3: Technische installaties (verwarming, warm water)
- Categorie 4: Overige structurele verbeteringen, waaronder riool- en afvoersystemen
Slim als je het vanuit één plan kunt aanpakken. Zie je het voordeel?
Je kunt rioolonderhoud combineren met andere noodzakelijke werkzaamheden en het geheel financieren via een gunstige lening. Dat maakt het voor de VvE-vergadering een stuk makkelijker om groen licht te geven.
Een praktisch stappenplan voor VvE-besturen
Goed, genoeg achtergrond. Laten we het concreet maken.
Stap 1: Laat een rioolinspectie uitvoeren
Wat doe je als VvE-bestuur in 2026 om orde op zaken te stellen?
Stap 2: Stel een meerjaren onderhoudsplan op
Hieronder een stappenplan dat je direct kunt toepassen. Begin met een camera-inspectie van het gehele rioolsysteem. Een gespecialiseerd bedrijf brengt een kleine camera in de leidingen en maakt een volledig beeld van de staat van je riolen.
Scheuren, wortelindringing, verzakkingen, aansluitfouten — je ziet het allemaal. Een dergelijke inspectie kost gemiddeld tussen de 250 en 600 euro, afhankelijk van de grootte van het complex.
Stap 3: Budgetteer en bespreek met de VvE
Dat is een fractie van wat een verstopping of lekkage je kan kosten. Op basis van de inspectie maak je een meerjaren onderhoudsplan, het zogenaamde MOP. Hierin leg je vast wat er wanneer gedaan moet worden. Bijvoorbeeld: jaarlijks doorspoelen van hoofdleidingen, om de drie jaar een nieuwe camera-inspectie, en binnen tien jaar vervanging van de oude PVC-leidingen op de begane grond.
Een goed MOP geeft rust in de VvE-vergadering en voorkomt discussies over onverwachte kosten.
Stap 4: Combineer met andere projecten
Neem het onderhoudsplan mee naar de jaarlijkse algemene vergadering. Zorg dat de kosten helder zijn en verdeel ze eerlijk over de eigenaren. Veel VvE's reserveren jaarlijks een vast bedrag per appartementsrecht voor onderhoud.
Een richtlijn is om minimaal 1 tot 2 procent van de herbouwwaarde per jaar te reserveren voor onderhoud — inclusief rioolwerk. Als er al verbouwing in de pijplijn staat — bijvoorbeeld dakisolatie of een nieuwe cv-installatie — combineer dan ook het rioolwerk.
Stap 5: Kies de juiste uitvoerder
Dat bespaar je graafwerk, steigerkosten en overlast voor bewoners. En zoals je hierboven las: via de Toekomstbestendig Wonen Lening kun je dit soort combinatieprojecten extra financieren. Werk met een bedrijf dat ervaring heeft met VvE-projecten.
Niet elke loodgieter of rioolservice is gewend aan de dynamiek van een appartementencomplex. Vraag om referenties, check of ze werken volgens de BRL 1800 (de branchestandaard voor rioolonderhoud) en zorg dat ze een helder rapport na afloop leveren. Dat rapport bewaar je — je wilt kunnen aantonen dat je je zorgplicht nakomt.
Veelgemaakte fouten die je beter kunt vermijden
We zien bij VvE's nog steeds dezelfde fouten doorzetten. Hier de belangrijkste:
Wachten tot het te laat is. Veel besturen reageren pas als er een probleem is. Preventief onderhoud is gemiddeld 3 tot 5 keer goedkoper dan curatief handelen. Dat is geen marketingpraatje — dat is simpel gerekend.
Geen plan, geen bewijs. Als je niets hebt vastgelegd en er ontstaat schade, zit je aan de korte eind. Leg alles vast: inspectierapporten, besluiten uit de vergadering, offertes en uitvoeringsbewijs.
Alles willen doen in één keer. Een volledige rioolvervanging kan snel 15.000 tot 50.000 euro kosten, afhankelijk van de grootte van het complex.
Dat is voor veel VvE's niet haalbaar in één jaar. Spreid het werk, spreid de kosten, maar begin.
De rol van verduurzaming en klimaatadaptatie
Rioolonderhoud is niet langer iets dat je alleen doet om verstoppingen te voorkomen.
Het steeds vaker verbonden met bredere thema's als klimaatadaptatie en verduurzaming. Denk aan hemelwaterafvoer, groene daken en wadi's.
In veel gemeenten wordt van VvE's verwacht dat ze bijdragen aan het afkoppelen van hemelwater van het riool. Dat betekent dat bij grotere onderhoudsprojecten ook gekeken wordt naar hoe regenwater beter afgevoerd kan worden — bijvoorbeeld via infiltratieriolen of bergingsbassins. De goede hiervan: subsidies en gemeentelijke regelingen voor klimaatadaptieve maatregelen zijn in 2026 breder beschikbaar dan ooit. Kies voor een praktische aanpak van rioolonderhoud en check bij jouw gemeente wat er mogelijk is.
Soms kun je een deel van de kosten voor hemelwaterafkoppeling subsidiëren, terwijl je tegelijkertijd je riolen laat vervangen.
Twee vliegen in één klap.
Conclusie: begin vandaag, niet morgen
Rioolonderhoud is niet het meest glamoureuze onderwerp op de VvE-vergadering. Maar het is er een van de belangrijkste.
Een goed onderhouden rioolsysteem voorkomt overlast, schade en hoge kosten. En in 2026 zijn er meer mogelijkheden dan ooit om het financieel en praktisch goed te regelen — van de Toekomstbestendig Wonen Lening tot gemeentelijke subsidies voor klimaatadaptatie. Dus: plan een inspectie in, stel een onderhoudsplan op, bespreek het met je mede-eigenaren en kies een betrouwbare uitvoerder. Je hoeft niet alles in één keer te doen. Maar begin. Want het water staat niet te wachten.
Veelgestelde vragen
Wie is verantwoordelijk voor het onderhoud van de riolering in een VvE?
Als VvE-bestuurder heb je een zorgplicht en bent dus verantwoordelijk voor de riolering. Preventief onderhoud is in 2026 een focus, waardoor het belangrijk is om te investeren in de infrastructuur om toekomstige, kostbare saneringen en waterschadeclaims te voorkomen. De Toekomstbestendig Wonen Lening VvE kan hierbij helpen.
Wanneer moet een VvE investeren in rioolonderhoud?
Het is aan te raden om te investeren in rioolonderhoud, aangezien ongeveer 40-60% van de rioolproblemen te voorkomen is met regelmatig onderhoud. Door het klimaatverandering en de toenemende intensiteit van buien, is het cruciaal om te anticiperen en de riolering te versterken, wat later dure saneringen kan voorkomen.
Wat zijn de financiële mogelijkheden voor rioolonderhoud in een VvE?
In 2026 zijn er nieuwe regelingen, zoals de Toekomstbestendig Wonen Lening VvE, die VvE's in staat stellen om grotere onderhouds- en verduurzamingsprojecten te financieren. Deze lening kan worden gebruikt voor het vervangen van verouderde leidingen of het combineren van rioolwerk met energiebesparende maatregelen.
Wat zijn de verplichtingen van een VvE met betrekking tot rioolonderhoud?
Hoewel er geen landelijke wet is die jaarlijkse inspecties vereist, heb je als VvE-bestuurder een zorgplicht. Verwaarloosd onderhoud kan leiden tot aansprakelijkheid en financiële schade. Het is dus belangrijk om proactief te zijn en investeren in de riolering.
Wat zijn de categorieën van maatregelen die gefinancierd kunnen worden via de Toekomstbestendig Wonen Lening?
De lening kan worden gebruikt voor maatregelen uit categorieën 1 tot en met 4, waaronder energiebesparende maatregelen aan de woning, verbeteringen aan de gevel en, uiteraard, rioolonderhoud. Om de lening te kunnen aanvragen, moet minimaal één maatregel uit categorie 1 worden meegenomen in het project.